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InOPERA: gestione manutenzione alloggi2017-12-05T11:27:16+00:00

Tra i compiti dell’ente proprietario di un patrimonio immobiliare, è prevista la gestione dell’attività di manutenzione sia ordinaria che straordinaria, sugli immobili.

InOPERA gestisce gli interventi di manutenzione a partire dalla segnalazione dell’inconveniente da parte dell’inquilino o di terzi, fino alla chiusura del lavoro effettuato con eventuale ripartizione, laddove sia previsto, della spesa a carico di uno o più inquilini

Gestione Albo imprese

Gestisce l’anagrafica delle ditte che hanno un contratto di manutenzione o di appalto con l’ente gestore.
Le attività di manutenzione sul patrimonio sono compiute da imprese esterne, individuate mediante contratti di manutenzione oppure tramite appalti.

La procedura consente di raggruppare i fabbricati in zone territoriali delimitate dall’Ente per ciascuna delle quali sono attribuite una o più ditte. I dati inerenti l’appalto ad esempio: la ditta aggiudicataria,i tipi di intervento , le zone di competenza, durata dell’appalto che può essere annuale, biennale o altro, vengono registrati e classificati. Questa divisione del patrimonio in sottosistemi può essere utilizzata anche per fini statistici (il numero di interventi per zona, l’importo speso in ogni zona, ecc.).

Gestione Interventi

Gestisce i tipi d’intervento più comuni da eseguire sul patrimonio dell’Ente, raggruppandoli per tipologia lavoro, nonché l’indicazione di un’eventuale assoggettamento dello stesso a rimborso dovuto a polizza assicurativa.

La procedura consente di attribuire in automatico la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria, di due o più fabbricat,i o di due o più unità immobiliari, ai quali fanno capo interventi in comune.

Gestione budget

La procedura gestisce il budget relativo all’anno di esercizio indicato, con lo scopo di controllare gli impegni economici presi per i lavori e segnalare eventuali sforamenti di spesa. Per ogni budget sono indicati gli estremi delle delibere del Consiglio d’Amministrazione, nonché gli importi assegnati.

Viene altresì gestito in tempo reale il progressivo dell’importo impegnato e quello fatturato, con i relativi fondi a disposizione, per segnalare il superamento degli impegni presi.

Gestione elenco prezzi
Gestisce gli articoli di un elenco prezzi utilizzati in seguito nella composizione di un computo metrico. La procedura permette anche la registrazione di elenchi prezzi multipli acquisiti tramite un operatore o con supporti informatici predisposti dalle CC.I.AA.

Gestione richieste di intervento

Gestisce richieste di intervento di manutenzione effettuate dagli assegnatari o da altri richiedenti. Tale gestione può essere portata a termine anche in tempo reale (durante la telefonata per esempio), vista la possibilità di richiamare l’alloggio anche con l’anagrafica assegnatario o di un componente del nucleo familiare.

Dopo la registrazione la richiesta potrà essere confermata e trasmessa alla “Gestione ordinativi” oppure annullata (in tal caso verrà in ogni modo mantenuta una registrazione per le verifiche annullate).

Gestione ordini di lavoro
Ogni richiesta di lavoro può dare luogo ad uno o più ordini di lavoro, ognuno dei quali affidato alla ditta che dovrà prendere in carico l’intervento. Il tipo di affidamento può essere per appalto o affidamento diretto.

La compilazione di questa parte della procedura consente di produrre la stampa delle lettere d’incarico e l’eventuale gestione della pratica nei confronti di una Società di Assicurazione. Durante la registrazione della fattura l’ordinativo di lavoro verrà aggiornato con i dati relativi alla spesa realmente sostenuta.

Viene altresì gestito l’esercizio dei sopralluoghi da parte dell’ ente e il consuntivo di spesa dei lavori, sia che questi ricadano in un contratto di appalto sia che siano affidati direttamente ad una ditta. La procedura controlla inoltre la disponibilità di budget per l’importo risultante dai lavori eseguiti. L’importo potrebbe derivare, qualora ce ne fosse la necessità, da un computo

Computo metrico
Per ogni ordine di lavoro è possibile calcolare il computo metrico valutato utilizzando una o più voci di elenco prezzi e utilizzando i parametri di ribasso inseriti in precedenza nella scheda degli appalti. E’ possibile stampare libretto delle misure, quadro riepilogativo lavori di un appalto ed i certificati di pagamento.

Ripartizione spese

Procedura che permette di calcolare la quota da ripartire su ogni singolo alloggio interessato dal lavoro.
Il tipo di ripartizione viene attribuito sull’ordine di lavoro e può essere rivolto a: nessun assegnatario (la quota rimane completamente a carico dell’ente), solo alloggi a LOCAZIONE, solo alloggi a riscatto, entrambi oppure in base ad una percentuale.

Naturalmente la ripartizione avviene considerando soltanto gli alloggi coinvolti dal lavoro. Ad esempio, se il lavoro si riferisce all’intero fabbricato e la ripartizione deve essere fatta solo per i proprietari, la procedura calcola la quota parte di ciascun alloggio e addebita poi soltanto la quota spettante ai proprietari.

La quota parte può essere determinata in base ai seguenti criteri : in parti uguali, in base alla superficie dei vari alloggi, in base al numero di componenti oppure tramite una tabella millesimale preventivamente specificata dall’ente. Una volta fatta la ripartizione spese, la procedura redigerà una stampa per alloggio con l’elenco dei lavori da addebitare e, facoltativamente, può essere predisposto il passaggio automatico nel ruolo anche in modo rateizzato, in base ad una tabella d’importi.

Per i lavori di manutenzione straordinaria che producono un incremento del prezzo di vendita dell’alloggio, è possibile ripartire l’importo della fattura sui vari alloggi, in misura diversa rispetto alla reale ripartizione spese (ad esempio l’addebito per ripartizione spese è fatta solo per alloggi a riscatto, mentre l’incremento di valore ai fini della vendita deve essere ripartito su tutti gli alloggi)

Ripartizione per vendite
Per i lavori di manutenzione straordinaria che producono un incremento del prezzo di vendita dell’alloggio, è possibile ripartire l’importo della fattura sui vari alloggi, in misura diversa rispetto alla reale ripartizione spese (ad esempio l’addebito per ripartizione spese è fatta solo per alloggi a riscatto, mentre l’incremento di valore ai fini della vendita deve essere ripartito su tutti gli alloggi).

Gestione Impianti

Sono inoltre disponibili schede nelle quali è possibile gestire i dati relativi all’impiantistica dei fabbricati, dei vani scala e dei vari alloggi; per ogni scheda è prevista la relativa stampa.

Gestione documenti o note

L’applicativo permette, in ogni fase dell’iter procedurale, di abbinare alla pratica una serie di files in formato digitale (immagini, documenti Word o Excel, o pratiche acquisite da scanner); ogni tecnico avrà anche la possibilità di redigere proprie annotazioni tecniche e/o personali

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